La morosità nel pagamento del canone di locazione è una delle principali cause di controversie tra proprietari e inquilini. Quando il conduttore non paga l’affitto, il locatore può attivare una procedura di sfratto per morosità, che segue un iter specifico regolato dal Codice di Procedura Civile.
In questo articolo vedremo cosa fare in caso di morosità, quali sono le fasi dello sfratto e i diritti delle parti coinvolte.
Quando si Parla di Morosità?
Si parla di morosità quando l’inquilino non paga il canone di locazione o gli oneri accessori (spese condominiali, utenze ecc.) entro i termini stabiliti dal contratto.
Morosità grave e sfratto
L’art. 5 della Legge n. 392/1978 (Legge sull’Equo Canone) stabilisce che il ritardo nel pagamento di almeno due mensilità costituisce motivo di sfratto per morosità. Tuttavia, il contratto può prevedere termini specifici che vanno rispettati.
La Procedura di Sfratto per Morosità
Se l’inquilino non paga, il proprietario ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto e il rilascio dell’immobile attraverso un procedimento di sfratto.
Fasi della Procedura di Sfratto
🔹 1. Sollecito di pagamento
Prima di procedere con lo sfratto, il locatore può inviare un sollecito scritto (raccomandata A/R o PEC), invitando l’inquilino a regolarizzare il pagamento entro un termine ragionevole (es. 10-15 giorni).
🔹 2. Intimazione di sfratto e citazione per convalida
Se il pagamento non avviene, il locatore deve:
✔ Inviare un’ingiunzione di pagamento tramite avvocato.
✔ Depositare un ricorso per sfratto presso il tribunale competente.
✔ Chiedere la convalida dello sfratto, fissando un’udienza.
🔹 3. Udienza di convalida dello sfratto
Durante l’udienza:
✅ Se l’inquilino non si presenta o non contesta la morosità, il giudice convalida lo sfratto e stabilisce il termine per il rilascio dell’immobile.
✅ Se l’inquilino paga l’intero debito entro il termine concesso, può evitare lo sfratto.
✅ Se l’inquilino chiede il “termine di grazia” (art. 55 L. 392/78), il giudice può concedere fino a 90 giorni per saldare i debiti.
🔹 4. Esecuzione dello sfratto (Intervento dell’Ufficiale Giudiziario)
Se l’inquilino non lascia l’immobile spontaneamente, il locatore deve avviare la fase esecutiva:
- Il giudice emette un titolo esecutivo per l’uscita forzata dell’inquilino.
- L’ufficiale giudiziario notifica un preavviso di rilascio con un termine (di solito 10-30 giorni).
- Se l’inquilino non libera l’immobile, l’ufficiale giudiziario procede con la liberazione forzata, eventualmente con l’ausilio della forza pubblica.
Diritti e Doveri di Proprietari e Inquilini
Diritti del Proprietario
✔ Ricevere il canone di locazione nei termini stabiliti.
✔ Intraprendere la procedura di sfratto in caso di morosità.
✔ Ottenere il risarcimento per danni o mancati pagamenti.
Diritti dell’Inquilino
✔ Chiedere un termine di grazia per saldare il debito.
✔ Opporsi allo sfratto se ritiene che la morosità sia ingiustificata.
✔ Avere un preavviso adeguato prima della liberazione forzata dell’immobile.
Quanto Tempo Occorre per uno Sfratto?
Il tempo necessario per completare uno sfratto varia in base a diversi fattori:
⏳ Se l’inquilino non si oppone e non paga, la procedura può durare 2-3 mesi.
⏳ Se l’inquilino chiede un termine di grazia, lo sfratto può richiedere 4-6 mesi.
⏳ Se l’inquilino si oppone e la controversia si complica, la procedura può arrivare a 12 mesi o più.
Come Prevenire la Morosità?
🔹 Selezionare attentamente gli inquilini, richiedendo referenze e garanzie.
🔹 Prevedere un deposito cauzionale di almeno due mensilità.
🔹 Stipulare una polizza assicurativa sugli affitti per coprire eventuali morosità.
🔹 Inserire clausole chiare sul pagamento e sulle conseguenze della morosità nel contratto.
Conclusione
La procedura di sfratto per morosità è uno strumento essenziale per tutelare i proprietari di immobili, ma deve essere gestita con attenzione per evitare lunghe attese o contestazioni. La soluzione migliore è affidarsi a un avvocato specializzato, che possa accelerare la pratica e garantire il rispetto dei diritti di entrambe le parti.
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